A több hónapos csökkenés után decemberben ismét emelkedni kezdtek a bérleti díjak. Miközben országosan és Budapesten is nőtt a lakbérek mértéke. Győrben 2026 elején 200 ezer forint körül alakult az albérletek medián havi díja, ami jól mutatja, hogy a kínálat szűkülése a vidéki nagyvárosokban is érezteti a hatását.
Változott a helyzet a magyarországi albérletpiacon 2025 végén. Decemberben országosan 0,6 százalékkal, Budapesten pedig 1 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak az előző hónaphoz képest. Ezzel véget ért a korábbi, három hónapon át tartó árcsökkenés, ugyanakkor éves összevetésben tovább mérséklődött az albérletdrágulás üteme: országosan már csak 5,4 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal voltak magasabbak a bérleti díjak, mint egy évvel korábban – áll a KSH-ingatlan.com lakbérindexéhez fűzött elemzésből, amely ismerteti az átlagos bérleti díjak januári szintjét és a kínálat változását is.
A havi változások mögött régiónként eltérő mozgás látszik a tavaly decemberi adatok alapján. Pest vármegyében 1,1 százalékkal, a Dél-Alföldön 1,7 százalékkal nőttek a bérleti díjak havi alapon, miközben több térségben csökkenés következett be, például Észak-Magyarországon mínusz 1,8 százalék, Dél-Dunántúlon mínusz 1,4 százalék volt a havi változás. Éves összevetésben a legnagyobb drágulást a Dél-Alföld mutatta 11,8 százalékkal, míg a legkisebb emelkedés Észak-Alföldön volt, 0,9 százalékkal. A lakbérek emelkedése országosan az októberi, Budapesten pedig a szeptemberi albérletárszinteket közelítette meg, miközben 2-2,5 százalékkal még mindig alacsonyabbak az augusztusi csúcsidőszak értékeinél.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az adatokat értékelve közölte: “Az egyelőre még kérdés, hogy a decemberi fordulat korrekciónak számít-e több hónapos albérletár csökkenés után vagy trendfordulót jelent. Vagyis még nem világos, hogy a bérleti díjak rövid- és középtávon elérték a mélypontjukat vagy később folytatódik-e az albérletárcsökkenés.”
Hozzátette: “A mostani helyzet megértéséhez fontos támpont a kínálat alakulása. Az albérletárak csökkenésének időszakában a kiadó lakáshirdetések száma folyamatosan mérséklődött. 2025. szeptember elején még több mint 18 ezer kiadó lakásból válogathattak a bérlők, 2026. január elejére viszont közel 17 ezer hirdetésre csökkent a választék, ami 7,3 százalékos visszaesést jelent. Mindez arra utal, hogy a mérséklődő árak mellett a kereslet „felszívhatta” a kínálatot a piacról. A szűkülő választék pedig hozzájárulhatott ahhoz, hogy az albérletárak csökkenése megtorpant, és decemberben emelkedésbe fordult.”
Településtípusok szerint ugyanakkor nem ott csökkent a legjobban a kínálat, ahol a legnagyobb az albérletpiac. A fővárosi kerületekben éves összevetésben gyakorlatilag stagnálás látszik, 0,2 százalékos csökkenéssel, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban viszont 5,6 százalékkal nőtt a hirdetésszám. Ezzel szemben a városokban 9,7 százalékkal, a községekben pedig 20,7 százalékkal lett kisebb a kínálat, ami azt jelzi, hogy a kínálati szűkülés inkább a városi térségekben volt látványos, nem pedig Budapesten vagy a klasszikus egyetemi központokban.
Kerületek 182 ezertől 362 ezerig, vármegyeszékhelyek 110 ezertől 230 ezerig
A friss, január első hetére jellemző bérleti díjak alapján Budapesten a kiadó lakóingatlanok bérleti díjának középértéke 260 ezer forint. A legdrágább kerület az V. kerület 363 ezer forintos mediánnal, míg a legolcsóbb a XXIII. kerület 183 ezer forinttal. A kiemelt kerületek közül a VIII. és a IX. kerületben egyaránt 250 ezer forint az albérletárak középértéke, a XI. kerületben 270 ezer forint, a XIII. kerületben pedig 260 ezer forint.
A vármegyeszékhelyek közül Debrecen 230 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az évet, míg Győrben ugyanez az összeg 200 ezer forint, Szegeden és Veszprémben pedig egyaránt 180 ezer forint. Pécsen 175 ezer forintért, Kecskeméten 165 ezer forintért, Egerben 160 ezer forintért, Miskolcon pedig 130 ezer forintért várják a bérlőket a kiadó lakások és házak átlagos bérleti díja alapján.
Az albérletpiac jövőjéről is dönthetnek az elsőlakás-vásárlók
Balogh László szerint az albérletpiacon két erő feszül most egymásnak. Egyrészt az Otthon Start hitelt igénylő fiatalok leginkább az albérletpiaci keresletet csökkentik, így, ha a program népszerűsége megmarad 2026-ban, akkor az albérletárak tovább stagnálhatnak vagy akár csökkenhetnek is. Másik részről viszont a keresetek és jövedelmek 2026-os növekedése magával húzhatja felfelé a bérleti díjakat is, hiszen több pénzből magasabb bérleti díjat tudnak finanszírozni a bérlők. „Az csak a következő hónapokban derül majd ki, hogy melyik erőhatás fog jobban érvényesülni a bérleti díjak szempontjából. Ráadásul a lakáspiac most sokkal kevéssé vonzó az ingatlanbefektetők számára, mint a korábbi időszakokban. A lassuló lakásdrágulás és a bérleti díjak éves áremelkedésének csökkenése ugyanis a befektetési célú vásárlások megtérülését is visszafogja. Ez pedig hatással lehet a kiadó lakások utánpótlására is.” – fogalmazott a szakértő.