A magyar lakáspiac 2025-ben rendhagyó és kiemelkedően aktív időszakot zárt, mivel egyetlen naptári éven belül két markáns keresleti hullám alakult ki, erre pedig a modern hazai lakáspiac történetében eddig nem volt példa.

Az első hullám az év elején érkezett, amikor sokan a magas hozamú állampapírokból felszabaduló megtakarításainak kerestek ingatlanpiaci befektetési lehetőséget. A második, még jelentősebb roham nyár végétől indult, miután bejelentették az Otthon Start Programot (OSP), amely kifejezetten az elsőlakás-vásárlók számára kínál kedvező feltételeket.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint elemzői szemmel kifejezetten érdekes kérdés, hogyan alakult volna lakáspiac helyzete, ha nem jelenik meg az OSP. A program bejelentése ugyanis kritikus időszakban történt, mivel májusra és júniusra érezhetően visszaesett a vevők érdeklődése. Júliustól azonban ismét 4-5 éves rekordközeli szintre ugrott a vevők aktivitása és a lendület egészen szeptember végéig kitartott.

Rekordközeli kereslet és bővülő kínálat

“A vevői aktivitás látványos erősödése miatt 2025-ben éves szinten több mint 3,5 millió érdeklődés érkezett eladó ingatlanokra, aminél nagyobb mértékű keresletet utoljára 2021-ben láthattunk. A több hullámban erősödő kereslet megmozgatta az eladókat is. Országosan több mint 380 ezer eladó lakás- és házhirdetést adtak fel az ingatlantulajdonosok és -közvetítők, ami 7,5 százalékkal haladja meg a 2024-es szintet. Budapesten még ennél is nagyobb volt a növekedés, ott a friss hirdetések száma mintegy 9 százalékkal emelkedett” – emelte ki az ingatlan.com szakértője.

A bővülő kínálat és az év utolsó hónapjaira rendre jellemző keresletcsökkenés visszafogta a drágulás tempóját, különösen a fővárosban. Míg Budapesten februárban még 4 százalék feletti havi áremelkedés volt, novemberre a havi változás már a stagnálást mutatta. Éves alapon azonban 2025-ben így is 22 százalékos áremelkedés jött össze a fővárosban, ennek jelentős része az év első felében történt. Országosan az éves lakásdrágulás üteme 18-19 százalék körül alakulhat. Érdekes tény, hogy Kelet-Magyarországon idén nagyobb tempóban nőtt az árszint, mint a nyugati országrészben. Ebben szerepe lehetett annak, hogy a kelet-magyarországi ingatlanok alacsonyabb árszintről indultak, és annak is, hogy az OSP-hez kapcsolódó, kedvezményes, 3 százalékos hitel az ország minden pontján vonzó piacra lépési lehetőséget kínált az első lakásvásárlók számára.

Új korszak küszöbén: 2026

Balogh László szerint a 2024-es gyenge esztendőt követő idei élénkülés után a 2026-os év még erősebb lehet a lakáspiacon a jelenlegi kilátások alapján.

Jövőre új korszak indulhat, amelynek az új építésű lakások lehetnek a főszereplői. Az OSP-s vevőket célzó új fejlesztésekről tömeges bejelentések érkeztek, amelyek fő célja, hogy a négyzetméterár 1,5 millió forint alatt maradjon, ezzel erősítve a megfizethető új építésű kategóriát.

Sok vevő már ezekre a projektekre vár, melyek január-februárban jelenhetnek meg a kínálatban. Januártól a közszférában dolgozók fejenként 1 millió forintos lakáscélú támogatást igényelhetnek, februártól pedig egy új jogszabályi intézménynek (társasházi építményjog) köszönhetően az új lakásokat akár már a tervezőasztalról is megvásárolhatják a vevők.

A bővülő kínálat lokális árkorrekciót is okozhat az országon belül legdrágább budapesti piacon, ahol bizonyos kerületekben már paneláron lehet új lakást vásárolni. Azokon a környékeken, ahol nagyobb számban tűnnek fel a megfizethető új lakások, ott a használt lakások eladói lépéskényszerbe kerülhetnek, hogy engedjenek az árból.

Ezzel szemben vidéken – az 1,5 milliós értékhatárhoz viszonyítva – nagyobb tér maradhat a felértékelődésre, így ott 2026-ban nagyobb lehet az áremelkedés üteme, mint a fővárosban.

“Összességében 2025 fordulatos év volt mind a vevők, mind az eladók számára: a két keresleti hullám miatt akár 160 ezer adásvétel is történhetett. 2026-ban viszont már nem lehet teljes mértékben a korábbi mintákra hagyatkozni. Ha a lendület kitart, és valóban megérkeznek a beígért, OSP-kompatibilis új építésű projektek, akkor jövőre az adásvételek száma az ideinél is több lehet, és meghaladhatja a 160 ezret” – tette hozzá.

A hosszabb távú adatok alapján a választási évek jellemzően élénkülést hoztak a lakáspiacon, így jövőre ez is fokozhatja az ingatlanpiaci aktivitást. Ugyanakkor azért akadnak olyan kockázatok is, amelyek visszafoghatják a lendületet, például a geopolitikai események, a nemzetközi gazdasági környezet alakulása mellett az is, hogy milyen ütemű gyorsulás várható a magyar gazdaságban.

Illusztráció: depositphotos.com