Lakás-, házvásárlás előtt állunk és izgatottan várjuk a pillanatot, amikor végre a sajátunknak tudhatjuk az álomotthont? A legjobb tanács: ha hitel felvételre van szükségünk, semmiképpen ne számoljuk ki forintra a pénzünket. Az értékbecslés a hitelbiztosítéki értéket veszi figyelembe, ami olykor jóval alacsonyabb összeg, mint amire számítanánk.
Volt ugyan hitel-előminősítés, a bank hitelszerződéses ajánlata végül mégis kevesebb összegről szól, mint amivel előzetesen kalkuláltunk? Mi a különbség az eladói ár között – amit alapvetően az ingatlanpiac aktuális helyzete határoz meg-, illetve a banki értékbecslés között? A hitelfelvétel buktatóival kapcsolatosan Molnár Kristófot kérdeztük. A győri ingatlanszakértő szerint az egyik legfontosabb tanács, hogy aki ingatlant szeretne vásárolni, mindenképpen vegye igénybe egy független hitelügyintéző segítségét.
Egy szakember munkája során már számos olyan problémával szembesült ugyanis, amire egy laikus vevő egyszerűen nem is gondolna. Mielőtt foglalót, letétet fizetünk ki, mindenképpen szükséges egy banki hitel-előminősítés. Ami támpontnak megfelelő, de azért ne nyugodjunk meg teljesen! Az értékbecslésen sok pénz múlhat!
Az értékbecsléshez szükséges dokumentumok:
- tulajdoni lap
- alaprajz
- térképmásolat
- vásárlásnál: adásvételi szerződés
- építésnél: tervdokumentáció, e-napló
- társasháznál: társasházi alapító okirat
Olvasónk története a példa rá: hitelügyintéző esetén is alakulhatnak – hogy finoman fogalmazzunk – nem várt módon az események. Az előzetes hitel-minősítés a felvenni kívánt 36 millió forintos hitellel kapcsolatban zöld utat adott, minden szükséges paraméternek megfelelt az ügyfél. Innentől kezdve értelemszerűen a 16 milliós önerővel, a 36 millió forintos bankhitellel számolna más is az 52 milliós ház esetében. De aztán jött a csavar!
Amikor mégsem annyi az annyi
A banki értékbecslő ugyan az eladási árral alapvetően azonos összegű értékbecslést adott, a bank az előzetesen kiküldött hitelszerződés-tervezetben azonban a 36 helyett már csak 33,8 millió forint maximálisan felvehető hitelösszeget ajánlott meg. Természetesen lehet ilyenkor másik bankot keresni és elölről kezdeni, értékbecslésestől, mindenestől az egész procedúrát (újabb költségek, pénz, idő), de semmi garancia nincs arra, hogy az új eljárással nem ugyanúgy járunk. A bank ugyanis a szóban forgó ingatlan esetében, mivel az „falun található” – adott tájékoztatást az ügyfélnek később a banki hitelügyintéző – alacsonyabb összegű hitelbiztosítéki értékkel, ez esetben az 52 milliós, és annyira is értékelt ház esetében 49,8 millió forinttal számolt.
Banki értékbecslés – likvidációs, kényszerértékesítési érték
Miért? Nos, a banki ingatlan értékbecslés egy objektív, pénzintézeti szempontú megközelítés. A bank nem az érzelmekre kíváncsi, hanem a hitelbiztosítéki értékre. Ez az az összeg, amiért az ingatlan a bank szerint reálisan és gyorsan eladható, ha a hitelfelvevő fizetésképtelenné válna. A bankok a biztonságra törekszenek. Az ingatlan értékbecslőjük konzervatívabb módon állapítja meg a reális piaci értéket is. Nem ritka, hogy ez az összeg 10-15%-kal, akár több millió forinttal is alacsonyabb, mint az eladói ár.
Molnár Kristóf nagyon egyszerű példával írta le a helyzetet: Győrben egy 60 milliós panellakást a piac jelenlegi helyzetében akár egy hét alatt is értékesíteni lehet. Míg mondjuk egy Győrtől 15-20 kilométerre fekvő kicsi településen akár hónapokig is eltarthat, amire új tulajdonost sikerül találni egy eladó háznak. A bank tehát ezért nem kockáztat. Egy pénzintézetnél az ingatlan likvidációs értéken szerepel, vagyis úgynevezett kényszerértékesítési értéken.
Mindig legyen némi tartalék a perselyben!
Mit tehet ilyen esetben – már jóval az adásvételi szerződés megkötése után – a vevő? Ki kell pótolnia az önerőt. Olvasónk példájában ez plusz 2,2 millió forintos kiadást jelentett, amire – szerencsére – éppen volt pénze. Amennyiben azonban nem áll rendelkezésre ekkora összegű tartalék a családi kasszában, a legrosszabb esetben kútba eshet az adásvétel és a vevő bukhatja a nem kis összegű foglalót. A másik, jobb eset, hogy lehetőség van úgynevezett pótfedezet bevonására.
Amikor ingatlanvásárlásba fogunk, számoljunk tehát azzal, hogy a bank a reálisnál alacsonyabb értéket is megállapíthat. Mindig legyen a zsebünkben egy kis tartalék, amivel fedezhetjük az esetleges különbözetet. Ez a plusz önerő megóvhat a stressztől és a felesleges kockázatoktól – tanácsolja Molnár Kristóf ingatlanszakértő.
Az értékbecslés szempontjai
Az értékbecslés során a becslő szakember az alábbi szempontok alapján vizsgálja meg az ingatlant:
- megközelíthetőség: autóval, tömegközlekedéssel hogyan közelíthető meg, milyen az infrastruktúra
- az ingatlan és a telek mérete, elhelyezkedése: mekkora az ingatlan és a telek, osztatlan közös tulajdon-e
- az ingatlan állapota, közművesítettsége, építés éve: mikor épült az ingatlan, milyen állapotban van, vannak-e benne közművek
- szerkezet, falazat anyaga: a hitelezhetőség szempontjából fontos, hogy miből épült a ház. Ugyanakkor az értékbecslőnek akkor is meg kell állapítania az ingatlan értékét, ha még építés alatt van, esetleg még el sem kezdődött az építkezés. Ezt a tervdokumentáció alapján tudja megtenni.
- az ingatlan jogi paraméterei: nem mindegy, hány tulajdonos van, és milyen jogok és terhek vannak feltüntetve az ingatlan tulajdoni lapján (pl. zálogjog, haszonélvezeti jog,elidegenítési és terhelési tilalom)
- az ingatlan esetleges banki értékesítésének várható ideje: fontos az ingatlan forgalomképessége, vagyis az, hogy mennyi idő alatt lehetne eladni
Korábban a témában írtuk: